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CARTILHA DO CRÉDITO
IMOBILIÁRIO1Cartilha do crédito imobiliário2SUMÁRIO1. O QUE É O CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA..............................................................31.1. CONHECENDO O SFH E O SFI................................................................32. CONDIÇÕES DO PROPONENTE PARA OBTER O CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA........53. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO...............................................................................54. SEGURO HABITACIONAL.......................................................................................65. MODALIDADES DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA...................................................76. O PASSO A PASSO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA.............................................86.1. SIMULE SEU FINANCIAMENTO................................................................86.2. ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO.............................................................86.3. ANÁLISE DO CRÉDITO.............................................................................86.4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL..........................................................................86.5. ASSINATURA DO CONTRATO..................................................................88. USO DO FGTS NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA...................................................98.1. REGRAS PARA O USO DE FGTS........................................................................109. TERMOS QUE VOCÊ DEVE CONHECER................................................................1110. DICAS IMPORTANTES........................................................................................1110.1. ANTES DE REALIZAR A COMPRA DE SUA MORADIA........................................1110.2. APÓS A CONTRATAÇÃO / AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, FIQUE ATENTO..............12Cartilha do crédito imobiliário31. O QUE É O CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXAO Crédito Imobiliário CAIXA constitui-se de linhas de financiamento que a CAIXA colocaà disposição de seus clientes, pessoas físicas e jurídicas, com a finalidade de viabilizar:•• aquisição de imóvel pronto ou em construção;•• reforma ou ampliação do seu imóvel;•• compra de um terreno (lote urbanizado).1.1. CONHECENDO O SFH E O SFI:Para começar a entender o crédito imobiliário temos que falar sobre o SFH – SistemaFinanceiro de Habitação e o SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário. Esses dois sistemassão os mais utilizados nas atuais concessões de financiamento imobiliários no País.O SFH foi criado pela Lei 4.380/64 e tem como característica a regulamentação dascondições de financiamento imobiliário, por exemplo, taxa de juros, quota, prazos. OGoverno Federal pode intervir em qualquer um dos aspectos do financiamento. Nessesistema estão incluídas as operações contratadas com recursos do SBPE e do FGTS, inclusiveo PMCMV (Programa Minha Casa, Minha Vida). As operações com recursos do FGTSobservam, ainda, regulamentação própria.O SFI, por sua vez, permite a livre negociação entre as partes, sem regulamentação dascondições de financiamento.Vale destacar que é também regulado pelo Banco Central do Brasil – BACEN, odirecionamentobásico da poupança, aplicado às operações do SFH e SFI, conforme dispostoabaixo:Art. 1º - Os recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes doSistemaBrasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) devem ser aplicados de acordo com osseguintespercentuais:I - 65% (sessenta e cinco por cento), no mínimo, em operações de financiamento imobiliário,sendo:a) 80% (oitenta por cento), no mínimo, do percentual acima em operações de financiamentohabitacional no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); eCartilha do crédito imobiliário4b) o restante em operações de financiamento imobiliário contratadas a taxas de mercado;II - 20% (vinte por cento) em encaixe obrigatório no Banco Central do Brasil;III - os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e em outras operaçõesadmitidas nos termos da legislação e da regulamentação em vigor.Parágrafo 1º - Os percentuais estabelecidos no inciso I do caput têm como base de cálculo omenor dos seguintes valores, utilizando-se o critério de dias úteis:I - a média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança nos doze mesesantecedentes ao mês de referência; ouII - a média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança no mês de referência.”(grifo nosso). Resolução 3932/10.Abaixo, inserimos um quadro para melhor identificar as legislações que regem/regulamentam o crédito imobiliário:LEI QUE REGULAMENTASFH - Lei 4.380-21/08/1964 (e suas alterações) disponível no link:https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/I4380SFI (fora do SFH) - Lei 9.514-20/11/1997 (e suas alterações) disponível no link:https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htmlPMCMV - Lei 11.977-07/07/2009 (e suas alterações) disponível no link:https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L11977.htmlFGTS - Lei 8.036-11/05/1990 (e suas alterações) disponível no link:https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8036consol.html2. CONDIÇÕES DO PROPONENTE PARA OBTER O CRÉDITOIMOBILIÁRIO CAIXA•• Ser brasileiro nato ou naturalizado;•• Se estrangeiro, possuir visto permanente no País;•• Cadastro sem restrições. São exemplos de cadastros consultados: Serasa, SPC, BACEN eReceita Federal;•• Capacidade econômico-financeira para pagamento da prestação mensal;•• Capacidade civil e ser maior de 18 anos. Caso o proponente tenha entre 16 e 18anos incompletos, deverá comprovar a emancipação por meio de certidão deCartilha do crédito imobiliário5casamento, formação em curso superior, exercício efetivo em emprego público, possuirestabelecimento civil ou comercial oriundo de economia própria ou outra forma previstana lei..3. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃOSistema de amortização é um método que o banco disponibiliza para você, que vaicontratar um Crédito Imobiliário CAIXA, pagar sua dívida (saldo devedor) de formaparcelada, tendo por finalidade liquidar a dívida ao término do prazo contratado.Os principais sistemas utilizados atualmente pela CAIXA são:a) Sistema de Amortização Constante – SAC. Nesse sistema de amortização as parcelastendem a se reduzir ao longo do tempo. A prestação é composta das parcelas deamortização e juros, em que o valor mensal da parcela de amortização é constante peloperíodo de doze meses, sendo recalculada (divisão do saldo devedor pelo prazo restante dofinanciamento) sempre na data do aniversário do contrato. A parcela de juros é recalculadamensalmente, de acordo com o saldo devedor atualizado e a taxa de juros contratada.b) Sistema Francês de Amortização ou TP (Tabela Price) - SFA/TP: sistema de amortizaçãoem que as prestações pagas são sempre iguais, a amortização aumenta a cada período eos juros diminuem a cada período.O saldo devedor é atualizado mensalmente, no dia correspondente ao aniversário docontrato, pelo índice de remuneração básica aplicado aos depósitos da conta de poupança,se a origem do recurso for o SBPE ou pelo índice de remuneração aplicado ao FGTS, se aorigem do recurso for o FGTS.4. SEGURO HABITACIONALO seguro habitacional é uma garantia fundamental e obrigatória para o crédito imobiliário,com benefícios para todas as partes envolvidas. Garante, por exemplo, que a famíliapermaneça com o imóvel se houver morte ou invalidez total e permanente da(s) pessoa(s)que compôs (compuseram) renda para o financiamento, por meio da quitação total ouparcial da dívida junto ao agente financeiro, dependendo do percentual de participaçãode cada um na composição da renda. Também garante a indenização ou a reconstruçãodo imóvel, caso ocorra dano físico causado por riscos cobertos pela seguradora, de acordocom a apólice contratada.Cartilha do crédito imobiliário6O seguro habitacional tem como coberturas básicas:•• No caso de Danos Físicos do Imóvel (DFI): restitui as condições de moradia do imóvel,emcaso de:- Incêndio e explosão;- Inundação e alagamento;- Desmoronamento e ameaça de desmoronamento;- Destelhamento.•• Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab).5. MODALIDADES DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXAConheça aqui as modalidades de financiamento que a CAIXA oferece para você:•• Aquisição de Imóvel novo ou usado: financiamento para a compra deimóvel.;•• Aquisição de Lote Urbanizado: financiamento para compra de umlote urbanizado (terreno dotado de infraestrutura, vias de acesso, soluçõesparaabastecimento de água, energia elétrica, esgoto pluvial e sanitário);•• Aquisição de Terreno e Construção: financiamento para compra de terreno(lote urbanizado) conjuntamente com a construção de imóvel;•• Construção em Terreno Próprio: financiamento para construção de imóvel paraclientes que já possuam a escritura definitiva do terreno (lote urbanizado);•• Reforma e/ou Ampliação: financiamento de obra ou serviços que resultem namelhoria e/ou aumento da área construída do imóvel, para clientes com escrituradefinitiva do imóvel.Para saber qual a melhor linha de financiamento para você, acesse o simuladorhabitacional.6. O PASSO A PASSO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXA6.1 SIMULE SEU FINANCIAMENTOAcesse o Simulador habitacional CAIXA e, de forma rápida e prática, informe os dados,conferindo o tipo de financiamento que mais se enquadra em suas necessidades.Cartilha do crédito imobiliário76.2 ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃOA lista de documentos pode ser obtida na página da habitação no site da CAIXA, em“Documentação”. Com a documentação em mãos, procure um Correspondente CAIXA Aquiimobiliário ou vá a uma das agências da CAIXA.6.3 ANÁLISE DO CRÉDITOA CAIXA verifica e aprova o cadastro, bem como avalia e determina o valor dofinanciamento a conceder, mediante a avaliação da capacidade de pagamento dasprestações dos clientes que irão compor renda.Caso você já tenha conhecimento de que possui alguma restrição em seu nome, quecomprometa a aquisição do crédito, providencie a regularização antes, a fim de evitaratrasos e despesas desnecessárias.6.4 AVALIAÇÃO DO IMÓVELA avaliação do imóvel a ser financiado é feita por engenheiros credenciados pela CAIXA,com agendamento prévio para a vistoria do imóvel. Essa avaliação é necessária paraque a CAIXA verifique se o imóvel atende às condições de enquadramento e garantia daoperação.6.5 ASSINATURA DO CONTRATOConcluídas as fases de análise de crédito e avaliação do imóvel, comprador(es) evendedor(es) devem comparecer à Agência da CAIXA para assinar o contrato. Após isso, ocomprador deverá providenciar o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.Alertamos que os Cartórios de Registro de Imóveis comumente exigem o comprovante depagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), documento emitido pelaPrefeitura Municipal ou órgão competente.O comprador deverá entregar na Agência da CAIXA onde o financiamento foi concedidouma via do contrato de financiamento, devidamente registrado, juntamente com a certidãodo cartório que atesta a alienação do imóvel à CAIXA e a utilização do FGTS, se houver.O dinheiro somente será liberado para o vendedor após a conferência das informaçõesCartilha do crédito imobiliário8relativas aos valores de financiamento, FGTS (se houver), dados de comprador(es) evendedor(es) e do imóvel.7. GARANTIA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E ATRASO NO PAGAMENTO DASPRESTAÇÕES DO MEU FINANCIAMENTOAlienação Fiduciária é uma garantia que a CAIXA, assim como todo banco, precisa. Até quea dívida do seu empréstimo seja paga, o banco fica como proprietário do imóvel, mas vocêtem a posse. Quando a dívida é quitada, você passa a ser proprietário. Mas se a dívida nãoé paga o banco tem o direito de ficar com o imóvel e vendê-lo para outra pessoa.8. USO DO FGTS NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO CAIXAExistem três opções em que é permitido o uso dos recursos do FGTS no contrato dentro doSFH:•• Na aquisição ou construção de imóvel residencial urbano;•• Na amortização ou quitação/liquidação do saldo devedor do financiamento;•• No pagamento de parte do valor das prestações do financiamento.A utilização dos recursos da conta do FGTS segue as regras definidas pelo ConselhoCuradordo FGTS, comuns para todos os agentes financeiros que trabalham com o créditoimobiliário.Abaixo, relacionamos as regras básicas para quem for usar os recursos da sua conta doFGTS.8.1 REGRAS PARA USO DO FGTSCondições do proponente:•• Deve possuir três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se osperíodostrabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas;•• Não ser detentor de financiamento ativo no SFH firmado em qualquer parte do País;•• Não ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário, ou cessionário de outroimóvel residencial urbano, concluído ou em construção localizado.a) no mesmo município do exercício de sua ocupação laboral, incluindo osmunicípios limítrofes e integrantes da mesma Região Metropolitana; eb) no município de sua atual residência, incluindo os municípios limítrofes eintegrantes da mesma Região Metropolitana.Cartilha do crédito imobiliário9Condições do imóvel:•• Ser de uso residencial urbano;•• Estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente;•• Não pode ter sido negociado com uso do FGTS em sua aquisição ou construção, hámenos de 03 (três) anos;•• O valor do imóvel deve ser obrigatoriamente enquadrado nas normas do SFH;•• Deve ser localizado no mesmo município onde o trabalhador exerça suaocupação principal, incluindo os municípios limítrofes ou integrantes da mesmaRegiãoMetropolitana ou no município onde o trabalhador comprove residir peloperíodo mínimo de 01 (um) ano.9. TERMOS QUE VOCÊ DEVE CONHECERAmortização é a parcela paga na prestação, calculada de acordo com o sistema deamortização escolhido, para reduzir o valor do financiamento.Atualização monetária é a correção incidente sobre o valor do financiamento paraatualização do capital financiado.Encargo mensal é o valor mensal a ser pago pelo cliente em decorrência dofinanciamento contraído, composto pela:•• Parcela de prestação de amortização + juros;•• Taxa de Administração, se prevista;•• Seguros MIP e DFI ou FGHab.Financiamento é o valor emprestado pelo Banco para ajudá-lo a adquirir o seu imóvel.Juros é o custo do financiamento cuja parcela é paga na prestação.Prazo de amortização é o prazo definido para pagamento do financiamento.Prestação de amortização e juros (a+j) é a soma mensal dos valores pagos como jurose amortização do saldo devedor.Saldo devedor é a diferença entre o valor financiado reajustado e o valor total do que jáfoi amortizado até o momento. É também o valor base para cálculo dos juros, amortização,seguros e eventual liquidação do financiamento.Cartilha do crédito imobiliário1010. DICAS IMPORTANTES10.1 ANTES DE REALIZAR A COMPRA DE SUA MORADIA:Amortização é a parcela paga na prestação, calculada de acordo com o sistema deamortização escolhido, para reduzir o valor do financiamento.•• Visite o imóvel em horários diferentes. Verifique se ele é bem iluminado, ventilado equais são a infraestrutura e serviços existentes na região;•• Verifique se o terreno está limpo, se tem local para escoamento de água e se tembarrancos que precisam da construção de muros de arrimo;•• Veja se os muros de arrimos estão trincados, estufados ou manchados;•• Observe o entorno da casa ou do prédio para ver se existem rachaduras ou trincasnas calçadas;•• Verifique os pontos de lançamento de esgoto e águas de chuva;•• Veja se existem problemas no acabamento, como: pintura descascada, manchadaou cheia de bolhas; azulejos e cerâmicas quebrados ou soltos; trincas, rachadura,infiltrações e mofo na construção;•• Confirme o bom funcionamento de todas as instalações, como: água, energia,esgoto;•• Em caso de necessidade, exija do vendedor que realize o conserto de todos osdefeitos identificados, antes de comprar o imóvel;•• Caso ocorra algum problema causado por má construção, mesmo após a compra eainda que o imóvel tenha sido financiado, o vendedor deverá fazer todos os reparosnecessários.10.2 APÓS A CONTRATAÇÃO / AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, FIQUE ATENTO:As regras contratuais assinadas devem ser observadas, pois nelas estão todasas condições para manutenção de seus direitos e obrigações. Citamos algumas:•• Ocupar o imóvel até 30 dias após a formalização do contrato de venda e compracontratos do SFH / PMCMV);•• Residir no imóvel (contratos do SFH / PMCMV);•• Não dar destinação comercial ao imóvel residencial;•• Pagar regularmente o encargo mensal;•• Manter o imóvel em condições de habitabilidade e conservação;PLANEJAMENTO FINANCEIROCartilha do crédito imobiliário11O essencial para um bom planejamento financeiro é acompanhar no mínimomensalmente as suas receitas (ganhos) e despesas (gastos). Não se esqueça deanotá-las, mesmo aquela que você compra com dinheiro quando está na rua.Pequenos valores podem influenciar no resultado final.É de grande importância comparar preços dos produtos e serviços, aprender apedir descontos. Sempre antes de comprar algo, verifique em várias lojas. É possívelpesquisar pela internet também.Outras dicas interessantes: pagar à vista, controlar despesas desnecessárias,comprar somente o que necessita, criar o hábito de listas de compras, evitar autilização do cartão de crédito, a não ser quando proporcionar vantagens, comocompras parceladas sem juros para lojas que não dão descontos a vista.•• Assumir todas as despesas incidentes sobre o imóvel, a partir da contratação– IPTU, energia elétrica, água, taxas de condomínio, limpeza urbana e outras,arbitradas pelo•• Poder Público;•• Observar a proibição de efetuar remembramento dos lotes objeto do ProgramaMinha Casa, Minha Vida;•• Contatar diretamente a construtora/responsável pela obra no caso de danos físicosresultantes de vícios de construção no imóvel/empreendimento;•• Observar as demais cláusulas do contratuais.A CAIXA AINDA RECOMENDA:Pela internet, a qualquer hora do dia, você pode se informar sobre produtos e serviços daCAIXA. Tudo direto no seu computador, com segurança e praticidade.Para sua comodidade, existem várias opções de atendimento telefônico. Ligue sempre queprecisar, independentemente de onde você estiver•• SAC CAIXA - 0800 726 0101Para reclamações, sugestões, elogios, pedidos de cancelamento, informações sobreo PIS, Bolsas e Programas Sociais, FGTS, Seguro-Desemprego, Habitação, produtose serviços da CAIXA. O atendimento ocorre 7 dias por semana, 24 horas por dia.•• Ouvidoria CAIXA - 0800 725 7474Para denúncias e reclamações não solucionadas, utilize a Ouvidoria CAIXA. OCartilha do crédito imobiliário12atendimento ocorre em dias úteis, das 08h às 18h.•• Deficiente Auditivo - 0800 726 2492Para esclarecer suas dúvidas sobre produtos e serviços, suporte tecnológico,informações, reclamações, sugestões e elogios. O atendimento ocorre 24 horas pordia, 7 dias por semana.CONSIDERAÇÕES FINAISEsperamos que as informações disponíveis nesta cartilha ajudem você a realizar o sonho daCasa própria.O crédito imobiliário CAIXA oferece as melhores condições do mercado para você adquirirde modo rápido, ágil e seguro sua nova moradia. Para conhecer mais sobre o CréditoImobiliário CAIXA acesse o portal da habitação no site da CAIXA.